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明年首套房贷利率或放宽 难阻房价继续下跌

2011年12月27日  来源:21世纪经济报道  进入论坛  官方微博


    12月23日,住建部年度工作会议,部长姜伟新提出,2012年,在坚持房地产调控同时,加快中低价位、中小套型普通商品房建设,支持居民合理购房需求,优先保证首次购房贷款需求。其中,“优先保证首次购房贷款需求”的提法被第一次强调。

    住建部的新提法,被有些评论人士调侃为“住建部要掌银行的权”,并且,具体贷款需求如何激发,还有待各方协调。但这次会议所透露出的信息,在中国房地产商会会长聂梅生看来,正是明年楼市调控的一大新方向:首套房贷款和相关政策将定向放松。

    但总体宏调推进的底色仍不变: 12月25日,继深圳、北京、上海之后,广州也表态明年继续限购。

    在调控严厉趋势不减之下,聂称,首套房贷松动对楼市影响有限。

    虽然目前市场上,有部分银行开始调回基准利率,甚至不排除更低幅度优惠;但聂认为,在当前房价下行趋势下,商业银行出于自身风险和利益考虑,首套房贷大幅优惠不太可能,首付重回二成更不可能。

    更关键的因素则是房价下行空间,业内普遍认为房价下跌才刚刚开始,“从08年经验看,这轮调控的冬天会很长,至少有10个月。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)称。

    高利息成本

    最新数据显示,11月份楼市成交跌到冰点。

    11月万科销售金额82.9亿元,同比下跌36%;保利地产11月销售42.1亿元,环比下降26.1%,同比下降35.8%;碧桂园11月也仅实现25亿销售,环比大减43%。恒 大11月销售环比大跌约8成,仅为12.4亿元。

    背后的原因,除了本轮限购、限贷政策的持续外,还在于银行信贷的“釜底抽薪”,“银行提高首套房利率,是趁火打劫。”北京华远地产董事长任志强说。

    万科董秘谭华杰告诉本报,三季度以来,商业银行由于信贷额度不足,普遍提高了首次置业的首付成数,并逐渐将利率上调至基准利率的1.05-1.1倍,部分城市的一些银行甚至停止发放购房商业贷款。

    “特别是9月份之后,首次置业购房者获得贷款的难度明显上升,类似万科这种面向普通购房家庭、以满足基本自住需求为主的企业受影响较大”。

    另一重表述是,购房的高利息成本,抵消了房企近期的降价举动。

    “当前的利率成本抵消了房价下跌。即使降价,人们也不出手。”北京中原统计数据显示,以一套200万房产计算,贷款100万,在去年10月贷款,按照当时的利率,20年需要支付的利息款为47.5万左右;而之后存准金率的接连上调以及加息,令购房者按基准利率贷款100万,需要支付接近87万利息。

    从去年到今年,同样的贷款利息多出近40万,接近房价20%左右。这也就是说,即使房价降20%,购房者所支付的资金成本仍然没有减少,从这个意义上讲,房价也并没有降。

    “银行是调控的主要受益者”,北京大学房地产研究所所长陈国强称:调控“误伤”了刚需、自住群体。楼市调控后相关主体几乎都受损,唯独银行例外,首付上调、利率上浮等等确保了银行利益。

    陈国强称,此前过于刚性和一刀切的地产宏调政策需纠偏,向合理住房需求倾斜,也就是在严厉调控房价的整体趋势下,通过一定措施保障首套房的合理住房需求得到释放。

    房贷利率下调?

    限购政策的支持者、央行货币政策委员会委员李稻葵(微博)提出,对于首套房贷应该按照优惠利率发放。

    “如果说未来要有利率优惠,也只能是在资源上,即贷款额度上有倾斜,”光大银行广州分行个贷中心人士称,如果有额度,要优先倾斜给首套房贷款客户,并且具体到执行还要看总行通知,这需要住建部等部门和各家商业银行去沟通;而商业银行属市场化运作,利率各家自己制定,银监会不可能在具体贷款业务方面做指导。

    从光大银行广州区域来说,目前仍执行首套房利率上浮5%。不过,该人士也表示,存准金率下调后,现在各家银行的贷款额度都不紧张了,“总行会派人到各区域公司做调研,也不排除如果发现哪个区域有需要,就会下调”。

    据本报记者调查,广州交行、工行等6家银行的首套房贷12月6日起即可享基准利率,原上浮至10%以上如今回调至上浮5%的银行亦有所增加。

    “一般情况下,首套房以基准利率就能贷到款。”12月26日,北京建行工作人员称。10月份,建行曾将首套房贷利率上浮1.1倍,不过现在已下调至基准利率。工行、中行、邮储银行、花旗银行等多家银行均表示可以基准利率贷款。

    此外,北京、广州两地中介机构人士告诉本报,部分外资银行和中资银行可以对其优质客户优质项目给出9折利率的优惠。

    12月24、25日,记者在广州保利公园九里、万科东荟城、以及招商金山谷(微博)社区等楼盘的调查显示,商业银行对于首套房个贷明显放宽,“建行这个月回归基准利率了,放贷的时间也比三季度缩短了。”金山谷社区销售人员告诉记者。

    房价仍下行

    世联地产董事长陈劲松认为,首套按揭出现了优惠,只是让开发商降价能走量的招,绝不是政策转向。从现在起,任何促使成交反弹的时机,都不是涨价的时机,反而是降价出货走量的时机。

    “银行下调利率当然好,毕竟现在商业贷款利率超过7%,太高了,但具体到是否出手还是要看房价。”意向购房者王然的看法很典型。

    各方的行动源于对房价趋势的判断。

    莫尼塔宏观组研究员认为,“70大中城市环比增速的低点可能会超过08年,并且调整的时间更长”。

    西南证券分析师肖剑也认为,目前信贷投放确实在进行结构性微调,如侧重铁路等基础建设、地方债、中小企业等,尽管可能有部分信贷流入房地产业,但房地产信贷规模仍将偏紧。

    国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌最近也公开表态,中国经济发展正在走下台阶的过程,在未来几年,都仍然是稳定的货币政策,微调绝不是大调,不意味着放松对房地产调控。

    除货币政策外,明年限购仍将继续;而房产税也提上日程,上海易居房地产研究院院长杨红旭称,明年第二批房产税的城市就将登场,基本锁定一、二线城市。

    中原地产市场研究总监张大伟称,目前市场上,下调3成的项目销售比较好,这部分项目的深度下调,使得购房者的实际支出下滑,部分购房者选择入市。这也说明,如果想卖得好就必须降价至少20%以上。但目前房价显然还未调整到位。他预计,明年上半年仍将是下行通道,将会出现明显、普遍性的下跌。

    广州一家大型房企人士也透露,公司预期明年上半年市场仍将不会恢复,目前其主力项目首期开盘虽已较预期降价,但明年开第二期仍可能平价甚至更低价。


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